Cabeça de cuia - A opção inteligente

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Publicado em 03/02/2008 às 09h00

Renegociação da Caixa dá desconto de até 90% para casa própria

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A Empresa Gestora de Ativos (Emgea), criada para sanear os contratos habitacionais da Caixa Econômica Federal, vai convocar 445.089 mutuários no País para quitar ou reestruturar o financiamento da casa própria, com descontos que chegam a quase 90%. No Estado do Rio, 48.143 clientes têm direito. Este ano, mais de 30 mil mutuários vão receber correspondência ou uma ligação da instituição. São contratos que vencem nos próximos quatro anos e têm saldo devedores que valem dois imóveis e meio.

Esses financiamentos eram da Caixa e foram transferidos para a Emgea. No acerto de contas, o juros cobrados são menores: 8% ao ano mais TR (Taxa Referencial). Há também parcelas fixas durante o contrato, com taxa de 11,5% ao ano.

Segundo o diretor de Recuperação de Crédito da Emgea, Eugen Smarandescu, a instituição analisa contrato por contrato para aplicar a política de desconto. Ele adianta que os mais de 30 mil mutuários de classe média serão alertados porque em seus financiamentos há cláusula que diz que,quando chega o momento de pagar a última prestação, se houver resíduo (saldo devedor), o mutuário é responsável e poderá refinanciar pela metade do prazo original.

Isso significa que as prestações ficariam elevadíssimas, ou seja, impagáveis. A convocação é por carta ou ligação telefônica - para adimplentes e inadimplentes. O FGTS pode ser usado para quitar e amortizar o débito. Smarandescu lembra que a maioria dos contratos foi assinada com taxa de juros de 10,5% ao ano mais TR. Na reestruturação, juros e saldo devedor caíram.

Um exemplo é um contrato assinado em abril de 1988 para ser pago em 20 anos. Atualmente, a dívida está em R$ 419.577,26 e a prestação, em R$ 224,68. Faltam quatro meses para que chegue ao fim e o mutuário ser surpreendido com prestação de R$ 5.975,79 (sem seguro) para ser paga em nove anos, mesmo com 20 anos pagos.

Nesse caso, a Emgea fez uma nova avaliação e verificou que o valor de mercado do imóvel é de R$ 134.501,10. A proposta é que o mutuário liquide a dívida à vista pagando R$ 43.400 - desconto de 89,65% sobre o saldo devedor. Outra opção é reestruturar o débito. Nesse caso, sobe para R$ 49 mil, com entrada de R$ 4.900 e o restante em 108 parcelas, sendo as iniciais em R$ 772,13. A taxa de juros será de 8% ao ano mais TR e não haverá risco de novo saldo residual.

Há incentivo também para imóveis de baixa renda - conjuntos avaliados em até R$ 40 mil por engenheiros da Caixa. Nesse caso, há uma tabela progressiva de descontos. Para unidades até R$ 5 mil, o mutuário pagará apenas 12% do valor de avaliação do imóvel independentemente da dívida. "Se a moradia tiver preço de mercado de R$ 5 mil, ele terá que pagar R$ 600 para quitar o financiamento mesmo com saldo devedor de R$ 20 mil", explica o diretor.

O conjunto habitacional Ícaro III, em Paciência, Zona Oeste, foi beneficiado. No residencial, a dívida média é de R$ 363.242,83 por unidade, mas o valor de avaliação do imóvel fica em R$ 18 mil. Mutuários adimplentes poderão pagar R$ 5.040 à vista ou em até 60 vezes, no sistema de amortização crescente, ou seja, que evita saldo devedor no fim do contrato.

Programa substituiu seguro
O Programa 'Ô de Casa' é outro incentivo à quitação ou reestruturação. É voltado para mutuários que não têm cobertura do FCVS (Fundo de Compensação das Variações Salariais) - valor pago a mais na prestação para não haver saldo devedor no fim do contrato e que funcionava como uma espécie seguro.

Dos 169 mil contratos nessa situação, 61.865 já foram liquidados. Outros 107.135 mutuários podem negociar. A Emgea leva em conta o valor do imóvel, quanto foi financiado à época da assinatura do contrato e o montante amortizado.

A corretora Fernanda Cleto, 34 anos, acaba de comprar um apartamento financiado e acha que outras instituições bancárias, além da Caixa Econômica Federal, poderiam adotar a concessão de descontos para estimular a quitação antecipada: "Minha mãe se beneficiou da medida. Ela ainda tinha pela frente cinco anos de contrato, mas foi chamada pela Caixa Econômica para quitar o financiamento. Pagou apenas R$ 200 e recebeu a baixa da hipoteca".

Jovens até 30 anos são maioria nos financiamentos
Levantamento da Caixa Econômica Federal revelou que jovens com até 30 anos foram os que mais financiaram a casa própria no ano passado. O volume de contratos foi de 115.427, ou seja, 36% de toda a carteira imobiliária. Em 1998, esse percentual era de somente 26%. Em seguida, ficou a faixa de 31 a 40 anos, com 109.546 empréstimos concedidos.

Para o contador Daniel Ferreira, 30 anos, que comprou imóvel financiado, as condições estão favoráveis para aquisição da moradia. "A grande diferença é que hoje conseguimos encaixar o valor da prestação no orçamento. A parcela fica igual ao aluguel. Essa tendência foi possível porque os bancos alongaram os prazos de pagamento e os juros estão em queda", destaca Ferreira. Ele comprou um apartamento de R$ 135 mil, empreendimento Smart, do Grupo Zayd, em Jacarepaguá.

Daniel observa que os jovens estão iniciando a carreira mais cedo e já conseguem sair do aluguel para pagar o que é seu: "Os imóveis na planta têm condições mais especiais. Durante a obra, pagamos parcelas fixas e depois, quando recebemos as chaves, podemos financiar a dívida em até 30 anos".

As condições são ainda mais atraentes se o trabalhador tem conta vinculada do FGTS - significa desconto de 0,5% na taxa de juros do crédito imobiliário. A decisão foi aprovada pelo Conselho Curador do fundo no ano passado, mas é preciso ser cotista do FGTS há pelo menos três anos. Outra medida adotada pelo conselho foi a extinção do limite de renda de R$ 4.900. Agora, os trabalhadores com salários acima desse valor poderão se beneficiar de juros baixos, já que os financiamentos com recursos do Fundo de Garantia têm taxas que vão de 5,5% a 8,66% ao ano.

A Empresa Gestora de Ativos (Emgea) alerta que ainda há 8.190 mutuários no País com direito a receber o desconto de 100% no saldo devedor para quitar o financiamento. O perdão da dívida só vale para aqueles que assinaram contratos até 31 de dezembro de 1987, com cobertura do FCVS (Fundo de Compensação das Variações Salariais). No Rio, o número é de apenas 524 mutuários, porque a maioria já acertou as contas desde 2000, quando a campanha foi lançada.

O Estado do Rio ocupa o primeiro lugar em inadimplência, com 53,57% - um percentual elevado. Por isso, 25.447 mutuários correm o risco de ter o imóvel leiloado. No País, os maus pagadores representam 39,69%. A Emgea esclarece que o objetivo não é retomar o imóvel, mas renegociar a dívida. A recomendação é procurar uma agência da Caixa Econômica Federal levando o contrato e o boleto de pagamento das prestações. Outra opção é ligar para (21) 2524-8713.

Fonte: O Dia / Invertia / Terra

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